MONITORING OF REAL ESTATE BUBBLES IN BRAZIL (2008–2023)

APPLYING THE FORWARD SEARCHING METHOD

Abstract

Este artigo investiga a ocorrência de bolhas imobiliárias no Brasil entre 2008 e 2023, com o objetivo de desenvolver uma métrica de alerta precoce com aplicação prática na gestão de riscos e estratégias no mercado imobiliário. Utiliza-se a técnica de forward searching combinada ao modelo ARIMA para estimar o coeficiente autorregressivo delta (δ), cuja superação do valor unitário indica comportamentos explosivos nos preços dos imóveis. A análise é conduzida com base em séries deflacionadas do Índice FipeZAP, abrangendo oito capitais brasileiras e a série nacional agregada. Os resultados evidenciam fases de exuberância de preços em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador e Curitiba, enquanto Brasília, Porto Alegre e Fortaleza não apresentaram indícios estatísticos de bolha no período analisado. O coeficiente delta (δ) mostrou-se um indicador robusto e operacionalizável, com potencial de ser incorporado a sistemas de inteligência de mercado para suportar decisões de precificação, expansão territorial, alocação de capital e gestão de bancos de terrenos. Ao oferecer uma abordagem quantitativa replicável, ancorada em dados reais e atualizáveis, este estudo contribui para a literatura que estuda mercado imobiliário, em especial comportamentos de preços dos imóveis ao propor uma ferramenta prática para o monitoramento de ativos imobiliários em contextos de alta volatilidade e incerteza.